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不用太担心70年产权大限到来 到时或会自动免费续期
和讯网 2016-12-26 14:06
  基于中国独特的土地使用制度,个人住房的土地产权最长只有70年,70年后怎办的问题一直像个堰塞湖一样堵在绝大多数人的心里。这可以理解,因为很多人为了买个房倾其所有,特别在目前高房价下,多数人买房都背负了高房贷。若70年土地到期后这房子不属于自己了,也就是花这么多钱买了个70年的租期。
  不过,在这个问题上我可能是少数的乐观者,真心说,我从来不为这个事情烦恼。理由很简单,房子是全民的事情,那些占有房子最多的人,也是政策的掌控者或者能够影响政策的人,如果70年后房子没有了,或者要被政府征收一大笔使用费,那谁损失最大?除非他们都是些大公无私、思想境界非常高的人,否则,作为政策制定者,不会自己给自己过不去。好比天塌下来有高个子顶着一样,在这个问题上,权贵者是拥有房子最多的高个子,广大的工薪族则是矮个子,没必要为70年产权自寻烦恼。
  日前国土部给温州当地20年住房土地使用权到期问题的回复应该能够给人们吃下一个定心丸。今年早些时候,媒体报道了温州一批20年住房土地使用权到期问题,引发广泛关注。地方政府当时要征一笔很大的税,报道出来后,该问题也就交给国土部去处理。国土部最新的复函是,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,让舆论悬着的“心”算是放下来了。新华社在谈及该问题时,认为是温州一小步中国一大步。一定程度上确实可以这么讲。
  值得注意的是,国土部有关官员在解释如此处理时表示,这是落实中央《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》所采取的过渡性措施。前不久,中央发布了《意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
  国土部对温州的答复可能还是不能打消一些人的疑虑,毕竟如国土部自己所说,温州这次出现的问题牵扯面小,只涉及少量住房,属于改革初期先行先试造成的个别情况,有其特殊性,“两不一正常”的处理方式仍是一个过渡性办法。再过若干年后,很多住房就面临70年大限的问题,对政府来说,这是一个重新分配财富的巨大诱惑,假如届时政府财政出现亏空,难保不在土地产权上打主意。
  这么说当然也有道理。虽然《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”,但《城市房地产管理法》21条也规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订合同,并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”根据该法制定的《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确提出,70年的土地使用权期满后,土地收归国有,如果再次申请土地使用权,要根据当时的地价水平,补交土地出让金。地方政府如北京在《国有建设用地供应办法(试行)》中也规定,土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。
  从相关法规来看,除《物权法》的模糊规定外,其余都强调产权续期要补交土地出让金,情况似乎有些不妙。但我仍认为不用担心。首先,《物权法》的法律效力要大于《城市房地产管理法》,而《物权法》的自动续期的规定,用当时参与法律制定的专家的话来说,就是规定到时自动免费续期。其次,假如政府以后不认账,民众也可以拿产权保护意见来做挡箭牌。虽然《意见》的法律效力不及法律,但要相信中国实际通行的一些文件的法律效果要大于法律。国土部在给温州的答复中,也强调,地方政府现在按特殊办法处理,但一定不能与下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。
  理论上说,70年产权大限到期后,有四种解决办法,一就是重签合同,续缴出让金;二是免费自动续期;三是国家收回土地和地上建筑物,对业主进行补偿;四是收回土地,在其他地方另建安置住房,并给予房主一定的补偿,也即用类似拆迁安置的办法解决。后两种太折腾,前一种会遭到民众的反对,第二种政府会不愿意。那么怎么办?我坚持认为,最后的很大可能性还会是自动免费续期,根本原因是本文开头谈及的理由。万一不幸要续缴土地出让金,也是象征性的,不会太多。
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